2025년 10월, 다주택자 등 DSR 초과 시 전세퇴거자금대출은 어렵지만, 해결책은 존재합니다.
전세퇴거자금대출 DSR 한도 해결 핵심
- 사업자 전환: 개인 DSR 우회, 사업자 자격으로 대출 심사.
- 2금융권 활용: 완화된 DSR(50% 이상) 및 높은 LTV(70~95%) 적용.
- 부채 관리: 고금리 부채 상환, 소득 증빙 강화.
- 특례 보금자리론 (1주택자): 3~4%대 금리, 5억 한도 (2년 내 기존 주택 처분 의무).
- 전문가 상담: 개인 맞춤 최적 해결책 모색.
| 차원 | 사업자 전환 | 2금융권 활용 |
|---|---|---|
| 핵심 이점 | 개인 DSR 우회, 별도 심사. 최대 LTV 80%. | 완화된 DSR(50% 이상), 높은 LTV(70~95%). |
| 조건 | 사업자 등록, 소유권 이전 3개월 또는 신규 개설. | 1금융권 부결 시 대안, 신용/담보 평가. |
| 기대 결과 | 한도 달성, 자금 운용 유연성. | 목표 한도 달성, 보증금 반환. 3~4%대 금리 가능. |
DSR, 다주택자/임대인에게 높은 이유
DSR(총부채원리금상환비율)은 연 소득 대비 연간 원리금 상환액 비율입니다. 다주택자는 주담대 외 모든 부채가 포함되어 DSR 한도 초과가 쉽습니다.
DSR 계산: 소득/부채 비율 이상
DSR = (연간 원리금 합계) / (연간 소득). 소득 증대 또는 부채 상환액 감소가 필요합니다. 모든 부채(카드론, 할부 등)가 포함됩니다.
- 소득 증빙: 근로/사업 소득 증명 철저히. 부수입 합산 상담.
- 고금리/단기 부채 상환: 원리금 부담 감소.
- 부채 대환/만기 연장: 상환액 부담 완화.
개인 DSR 외 '사업자 활용'이 근본 해결책입니다. 가계자금과 사업자금은 심사 기준이 다릅니다. 사업자 대출은 사업체 현금 흐름, 수익성, 담보 가치를 평가합니다.
- 사업자 등록: 주택 임대업 등 사업자 등록.
- 소유권/기간 확인: 이전 후 3개월 경과 또는 신규 개설.
- 사업자 대출 신청: 사업 목적, 사업성 중심으로 심사.
2023년 3월 규제 완화와 현재
2023년 3월 2일, 15억 초과 아파트 대출 한도 제한, 2주택자 처분 의무, 3주택자 대출 금지 규제가 폐지되었습니다. LTV/DSR 기본 규제는 유지됩니다.
- 폐지 규제: 15억 초과 아파트 한도, 2주택자 처분, 3주택자 대출 금지.
- 유지 규제: LTV, DSR 기본 적용.
- 조정대상지역 외: LTV 60% (보증금 초과 불가).
DSR 한도 초과 시 2금융권 활용이 현실적입니다. DSR 50% 이상, LTV 70~95%까지 가능합니다. 금리는 다소 높을 수 있습니다.
사례: 다주택자, DSR 초과 80% 한도 확보
1가구 2주택 임대인이 DSR 초과로 대출 부결되었으나, 사업자 전환 후 2금융권에서 전세보증금의 80%까지 5%대 금리로 승인받았습니다. 세입자에게 안전하게 보증금을 반환했습니다.
1주택자: 특례 보금자리론 활용
1주택자는 특례 보금자리론(주택가 9억 이하, 5억 한도, 3~4%대 금리)을 활용할 수 있습니다. 2년 내 기존 주택 처분 의무가 있습니다.
개인 DSR 규제에 막힌다면, 주택을 임대 사업 자산으로 보고 '사업체' 관점에서 접근해야 합니다. 사업자 대출은 개인 DSR과 심사 기준이 다릅니다.
FAQ
A. 2금융권(보험사, 캐피탈 등)은 DSR 50% 이상, LTV 70~95%까지 적용 가능합니다. 금융사별 상담이 필수입니다.
A. 소유권 이전 후 3개월 경과 또는 신규 사업자 개설 동시 진행 가능. 금융기관 상담 필요.
결론: DSR 규제, 현실적 대안 모색
DSR 규제는 어렵지만, 사업자 전환, 2금융권 활용, 부채 관리, 특례 보금자리론 등으로 극복 가능합니다. 전문가 상담이 중요합니다.
DSR 한도 초과 시, 사업자 전환과 2금융권 활용이 전세퇴거자금 마련의 돌파구입니다.
본 정보는 일반적이며, 개인 상황 및 금융 환경에 따라 다를 수 있습니다. 전문가 상담을 권장합니다.